1. 注文住宅の流れは、まず全体像と予算の順番を把握する
1-1. 注文住宅の基本的な流れを最初に把握する
1-1-1. 情報収集から住宅会社相談までの流れ
注文住宅の家づくりは、希望する暮らしや家のイメージを整理するところから始まります。
まずは住宅会社のホームページや施工事例、SNSなどを参考にしながら、好みのデザインや必要な部屋数、取り入れたい設備などを家族で話し合いましょう。
ただし、希望をすべて決めてから住宅会社へ相談する必要はありません。
家づくりを進めるうえでは、建物だけでなく土地代や諸費用も含めた予算を考える必要があります。
情報収集に時間をかけすぎるよりも、ある程度希望がまとまった段階で住宅会社へ相談すると予算に合った建て方や土地の選び方について具体的なアドバイスを受けられます。
住宅会社を選ぶ際は、デザインや価格だけでなく、住宅性能や保証、担当者との相性なども確認することが大切です。
完成見学会やモデルハウスにも足を運び、写真だけでは分からない空間の広さや素材の質感、会社の家づくりに対する考え方を確かめましょう。
1-1-2. プラン作成から契約・着工・引き渡しまでの流れ
住宅会社へ相談した後は、希望する間取りや予算、土地の条件をもとに、プランと見積もりを作成してもらいます。
提案された内容を確認しながら、部屋の配置や生活動線、収納量、住宅性能などを調整していきます。
プランや見積もりの内容に納得できたら、工事請負契約を結びます。
契約後は内装や外装、設備などの詳細な仕様を決め、必要な申請や住宅ローンの手続きを進めます。
着工前には地鎮祭をおこない、神様に工事の安全を祈願し、着工後は、基礎工事や上棟、内装工事などを経て建物が完成します。
その際に上棟式を行う会社も多くあります。
完成後には、図面や打ち合わせ内容どおりに施工されているかを確認する施主検査を行います。
修正が必要な箇所があれば対応してもらい、問題がなければ引き渡しとなります。
注文住宅は検討から完成まで長い期間がかかるため、入居したい時期から逆算して余裕を持って進めることが大切です。
1-2. 家づくりの流れは土地あり・土地なしで分けて考える
1-2-1. 土地ありの場合は敷地調査と法規確認から始める
すでに土地を所有している場合でも、すぐに間取りを決められるとは限りません。
土地の広さや形状、高低差、道路との位置関係などによって建てられる建物の大きさや配置が変わるためです。
また、建ぺい率や容積率、用途地域などの法的な条件も確認する必要があります。
土地によっては造成工事や地盤改良、上下水道の引き込みなどに費用がかかることもあります。
土地が親や親族の名義になっている場合は、所有者の確認に加えて、名義変更や土地の使用に関する手続きが必要になることがあります。
また一つの土地の一部に家を建てる場合は、分筆登記が必要になるケースもあります。
そのため、土地ありの場合は、最初に住宅会社へ敷地調査を依頼し、希望する住まいが建てられるかを確認することが大切です。
土地の条件と建物の希望を照らし合わせながら、必要な工事費も含めて資金計画を立てましょう。
そういった手続き等は、住宅会社がしてくれることがほとんどですのでご相談ください。
1-2-2. 土地なしの場合は、まずは住宅会社選びをおこなう
土地を所有していない場合は、土地探しと住宅会社選び、資金計画を並行して進めることが重要です。
土地だけを先に購入すると、建物に使える予算が不足したり、希望する間取りが実現できなかったりする可能性があります。
つまり土地を探す前に、まずは一緒に家づくりを進める住宅会社を決めてから家づくり全体にかけられる予算を把握し、土地と建物にそれぞれいくら使えるのかを整理しましょう。
そうすることで希望する建物の大きさや間取りを考慮しながら、自分たちの条件に合った土地を探しやすくなります。
土地を選ぶ際は価格や立地だけでなく、土地の形状や周辺環境、造成工事の必要性なども確認が必要です。
土地と建物を別々に考えるのではなく、家づくり全体の費用と希望する暮らしの両方を踏まえて判断することが、予算オーバーや土地選びの失敗を防ぐポイントです。
2.土地ありで注文住宅を建てる流れ
2-1. 土地ありの場合は「建てられる土地か」を確認する
2-1-1. 親の土地・実家の敷地に建てる前に確認すること
![所有権の移転登記 写真素材 [5909225] - フォトライブラリー](https://www.photolibrary.jp/mhd2/img674/450-20190227160013153821.jpg)
親や親族が所有する土地に家を建てる場合は、まず土地の名義や境界、どの範囲を使用できるのかを確認しましょう。
最初に登記名義人を確認する必要がありますが、登記名義が亡くなった親族のままになっている場合は状況によって先に相続登記が必要です。
法務局も、登記は現在の登記名義人を基準に手続きを行うため、過去の名義人から順に相続登記が必要になる場合があると案内しています。
土地の一部を分けて利用したり、贈与・売買したりする場合には、分筆登記が必要になることがあります。
分筆にあたっては、測量や隣接地所有者との境界確認などに費用が発生する場合があります。
また、住宅ローンを利用する際は、土地所有者の同意や担保に関する手続きが必要になる場合があります。
家族間だけで話を進めず、住宅会社や金融機関、
司法書士などに早めに相談しておくことが大切です。
2-1-2. 敷地調査・地盤調査で追加費用が分かることがある
敷地調査では、土地の形状や高低差
道路との位置関係、上下水道の状況などを確認します。
その結果、造成工事や水道管の引き込み工事、擁壁工事などが必要になることがあります。
また地盤調査によって地盤が弱いと判断された場合は、地盤改良費も発生します。
※地盤調査の結果、必ず地盤改良が必要になるわけではありません。
国土交通省は、敷地状況の確認や地盤調査によって問題がなければ、地盤改良を行う必要はないとしています。
土地を所有していても建物以外の費用がかかる可能性があることは理解しておきましょう。
参照元：
国土交通省（住宅瑕疵担保履行法について Q＆A[5.保険]より）
2-2. 土地ありの家づくりは間取り相談に進みやすい
2-2-1. 敷地条件に合わせて間取りと配置を考える
土地が決まっている場合は、敷地条件をもとに具体的な間取り相談へ進めます。
道路や隣家の位置、日当たりなどを確認しながら、建物や駐車場、庭の配置を考えていきます。
希望する間取りをそのまま当てはめるのではなく、土地の特徴を生かして計画することが、暮らしやすい住まいにつながります。
2-2-2. 土地に合わせた資金計画を早めに確認する
土地を所有している場合でも、建物費用だけで予算を考えるのは避けましょう。
解体や造成、地盤改良、上下水道の工事、登記などに費用がかかる場合があります。
工事が始まってから必要になる費用もあるため完全に予算に組み込むというのは難しいですが
敷地調査の結果を踏まえて必要な費用を整理し、建物や外構、諸費用を含めた総額で資金計画を立てることが大切です。
3.土地なしで注文住宅を建てる流れ
3-1. 土地なしの場合は土地探しより先に総予算を決める
3-1-1. 土地代と建物代のバランスを決める
土地なしで注文住宅を建てる場合は、まず家づくり全体の予算を決めます。
土地代だけでなく、建物代や外構費・諸費用まで含めて考えることが大切です。
土地に予算をかけすぎると、建物に使える金額が少なくなるため、希望する広さや性能とのバランスを見ながら配分を決めましょう。
3-1-2. 住宅ローンの借入可能額だけで予算を決めない
住宅ローンで借りられる金額と、無理なく返済できる金額は同じではありません。
収入や貯蓄だけでなく、教育費や車の維持費、将来の生活費も含めて考える必要があります。
住宅金融支援機構では、毎月の家計収支や将来のライフイベントを含めて資金計画を試算できるシミュレーションも用意されています。
ライフプランなどもおこないながら月々の返済額や返済期間を確認し、暮らしに余裕を持てる予算を設定しましょう。
3-2. 土地探しは住宅会社と一緒に進めると失敗しにくい
3-2-1. 土地だけを見て決めると建物計画で困ることがある
土地の価格や立地だけで購入を決めると、希望する建物が入らなかったり
造成や地盤改良工事に追加費用がかかったりすることがあります。
購入前に住宅会社へ相談し、建物の配置や駐車場、必要な工事まで含めて確認することが大切です。
または住宅会社と一緒に土地探しをするようにしましょう。土地と建物を一緒に考えることで、総予算も把握しやすくなります。
3-2-2. 徳島では車移動・駐車場・生活動線も土地選びに関わる
徳島では日常生活を車で移動する家庭がほとんどになるため、
土地を選ぶ際は必要な駐車台数や道路への出入りやすさも考慮しましょう。
通勤や通学、買い物のしやすさに加え、駐車場から玄関までの動線も暮らしやすさに関わります。
建物だけでなく、敷地全体の使い方をイメージすることが大切です。
3-3. 土地なしの期間は土地探しの長さで変わる
3-3-1. 希望条件が多いほど土地探しに時間がかかる
希望するエリアや価格、広さなどの条件が多いほど、土地探しに時間がかかる傾向があります。
すべての条件を満たす土地が見つかる可能性は無いほとんど無いため、家族の中で優先順位をしっかりと決めておきましょう。
譲れない条件と調整できる条件を整理すると、土地を判断しやすくなります。
3-3-2. 入居希望時期がある場合は早めに動く
注文住宅は土地探しの後にも設計や契約、工事などの期間が必要です。
土地がすぐに見つからない場合は、入居時期が予定より遅れることもあります。
もし子どもの入園や入学、賃貸住宅の更新などに合わせて入居したい場合は希望時期から逆算して早めに相談を始めましょう。
参照元：
4.注文住宅の期間は相談から入居までおよそ1年前後を見ておく
4-1. 注文住宅の期間は大きく4つの段階に分かれる
4-1-1. 情報収集・住宅会社選びの期間
注文住宅の家づくりは、
情報収集、住宅会社選び、設計・契約、工事・引き渡しという流れで進みます。
相談から入居までは1年前後を目安にしつつ、土地探しの有無や打ち合わせの進み方によって変わると考えておきましょう。
情報収集の段階では、施工事例やモデルハウスを見ながら、希望する暮らしや予算を整理します。
住宅会社を比較するときは、デザインだけでなく、性能や費用、担当者との相性も確認することが大切です。
4-1-2. 設計・見積もり・契約までの期間
住宅会社が決まった後は、敷地条件や希望をもとに間取りと見積もりを作成します。
プランの修正回数や土地の条件によって、必要な期間は異なります。
契約を急ぐのではなく、間取り、仕様、見積もりに含まれる範囲を確認し、納得したうえで工事請負契約を結びましょう。
4-2. 工事期間だけでなく準備期間も見ておく
4-2-1. 着工前にはローン審査や申請手続きが必要
契約後、すぐに工事が始まるとは限りません。
住宅ローンの本審査や建築確認、仕様決定など、着工前に必要な手続きがたくさんあります。
建築基準法では、原則として工事着手前の建築確認や完成後の検査などが設けられています。
申請や審査に必要な期間も含めて、余裕のあるスケジュールを立てましょう。
参照元：
国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」
4-2-2. 天候や土地条件でスケジュールが変わることもある
大前提として、工事中は大雨や台風などの天候によって作業が遅れることがあります。
また、解体や造成、地盤改良が必要な土地では、一般的な敷地よりも工事期間が長くなる可能性があります。
入居日を早い段階で固定しすぎず、遅れる可能性も考慮して賃貸住宅の解約や引っ越しの日程を決めることが大切です。
5.注文住宅のローンは土地探し・契約前から相談しておく
5-1. 住宅ローン相談は家づくりの初期段階で行う
5-1-1. 事前審査を受けると予算の目安が分かる
住宅ローンの事前審査では、収入や勤務状況、ほかの借り入れなどをもとに、融資を受けられる可能性や借入額の目安を確認します。
ただし事前審査に通ったからといって、同じ条件で必ず借りられるとは限りません。
資金計画をおこない、その後に一度事前審査をしておきましょう。
そして借入可能額をそのまま予算にせず、毎月無理なく返済できる金額から総予算を考えましょう。
5-1-2. 土地なしの場合は土地代と建物代をまとめて考える
土地なしの場合は、土地代と建物代を別々に考えるのではなく外構費や諸費用も含めた総額で住宅ローンを検討します。
土地に予算をかけすぎると、建物の広さや性能を調整しなければならないことがあります。
土地を申し込む前に、住宅会社と金融機関の両方へ相談しておきましょう。
5-2. ローンの流れは事前審査・本審査・契約・実行で進む
5-2-1. 事前審査と本審査の違いを理解する
事前審査は、申込者の収入や借入状況から融資の見込みを確認する手続きです。
本審査では、申込者の情報に加えて、土地や建物の担保評価や契約内容なども確認されます。
審査基準や必要書類は金融機関によって異なります。
事前審査を受けた後に転職や新たな借り入れをすると、
審査結果に影響する可能性があるため注意しましょう。
住宅会社も手続きをサポートをしてくれるところがほとんどですので併せてご相談ください。
5-2-2. 支払いのタイミングを把握して資金不足を防ぐ
注文住宅では、土地の決済や契約金、着工金、中間金など完成前に支払いが発生することがほとんどです。
一方、住宅ローンは建物の完成時に実行される商品もあります。
支払い時期と融資実行時期が合わない場合は、つなぎ融資や分割融資を利用することがあります。
利息や手数料がかかるため、契約前に支払いの流れを確認しておきましょう。
6.注文住宅の費用は建物本体以外も含めて考える
6-1. 注文住宅の費用は総額で確認する
6-1-1. 建物本体価格だけでは実際の総額は分からない
注文住宅には、建物本体の工事費以外にも付帯工事費や設計費、申請費、登記費用、住宅ローン関係費用などがかかります。
広告や見積もりに記載された建物価格だけで判断せず、どの工事や費用まで含まれているかを確認しましょう。
住宅金融支援機構の資料でも、地盤改良、造成、設計、敷地測量、各種検査など、幅広い費用項目が示されています。
6-1-2. 土地なしの場合は土地関連費用も加わる
土地を購入する場合は、土地代のほかに仲介手数料や登記費用、固定資産税などの精算金がかかることがあります。
土地によっては、造成や解体、上下水道の引き込み、地盤改良なども必要です。
土地価格だけで比較せず、建物を建てられる状態にするまでの費用を含めて判断しましょう。
6-2. 費用の注意点は予算の余白を残すこと
6-2-1. 打ち合わせが進むほど追加したい設備が出やすい
間取りや設備を具体的に決める中で収納の追加や設備の変更、素材のグレードアップを希望することがあります。
最初から予算を上限まで使うのではなく、変更や追加に対応できる余白を残しておきましょう。
外構なども含めると、ざっくり150〜200万円くらい余裕を見ておくと良いかもしれません。
追加費用が発生する場合は、その都度見積もりを確認することが大切です。
6-2-2. 外構や家具家電まで含めて暮らし始めの費用を考える
入居時には、駐車場やフェンスなどの外構工事に加え、家具、カーテン、照明、家電、引っ越しにも費用がかかります。
建物の完成に必要な費用だけでなく、実際に暮らし始めるまでの総額を確認しておくと、入居直前の資金不足を防ぎやすくなります。
7.注文住宅の流れで失敗しないための注意点
7-1. 土地選びの前に建物計画を考える
7-1-1. 安い土地でも総額が高くなることがある
価格が安い土地でも、高低差や地盤、上下水道などの条件によっては、造成や地盤改良、水道引込の工事に費用がかかります。
土地代だけでお得かどうかを判断せず、希望する建物が建てられるか、どのような追加工事が必要そうかを住宅会社に確認しましょう。
全ての費用が分かるわけではありませんが、事前に目安を知っておきましょう。
7-1-2. ハザードマップや地盤情報も確認する
土地を選ぶ際は、洪水や津波、土砂災害などのリスクも確認します。
国土交通省のハザードマップポータルサイトでは災害リスクや避難場所などを地図上で確認できます。
ただし、ハザードマップに色が付いていないから安全とは限りません。
自治体の資料や土地の成り立ち、周辺の状況も含めて確認することが大切です。
参照元：
国土交通省「ハザードマップポータルサイトを活用して災害に備えよう」
7-2. 契約前に間取り・費用・スケジュールを確認する
7-2-1. 契約前に見積もり範囲を確認する
契約前には、建物本体だけでなく、付帯工事や外構、地盤改良、申請費用などが見積もりに含まれているかを確認します。
「一式」と記載されている項目は、内容や数量が分かりにくいことがあります。
何が含まれ、何が別途費用になるのかを念のため確認しましょう。
7-2-2. 入居希望時期から逆算してスケジュールを決める
入園や入学、賃貸住宅の更新などに合わせて入居したい場合は、土地探しや設計、住宅ローン、申請、工事に必要な期間を逆算します。
土地探しや打ち合わせが予定より長引くこともあるため、余裕を持って家づくりを始めましょう。
7-3. 家族の暮らし方を整理してから間取りを決める
7-3-1. 今の不満だけでなく将来の変化も考える
間取りを考える際は、現在の住まいへの不満だけでなく子どもの成長や独立、働き方、老後の暮らしなども考えます。
将来を細かく決めすぎる必要はありませんが、部屋の使い方を変えられるようにしておくと、生活の変化に対応しやすくなります。
7-3-2. 徳島の暮らしに合う動線や駐車計画を考える
徳島で車を利用する暮らしを想定する場合は、必要な駐車台数や道路への出入りやすさを確認します。
地方圏は首都圏より乗用車の世帯保有率や複数保有率が高い傾向も示されています。
雨の日の買い物や子どもの送迎も考え、駐車場から玄関、収納、キッチンまでの動線を計画すると、日々の移動を短くできます。
8.注文住宅の流れをスムーズに進めるために相談前に準備すること
8-1. 家族の希望を整理しておく
8-1-1. 予算・エリア・入居時期を大まかに決める
住宅会社へ相談する前に、家づくりにかけられる予算や希望エリア、
入居したい時期を家族で話し合っておきましょう。
正確に決める必要はありません。
大まかな希望が分かれば、住宅会社から土地や間取り、スケジュールについて具体的な提案を受けやすくなります。
8-1-2. 譲れない条件と妥協できる条件を分ける
土地や間取りの希望をすべて満たそうとすると予算が増えたり、土地探しが長引いたりすることがあります。
家族にとって譲れない条件と、別の方法で対応できる条件を分けておきましょう。
優先順位が整理されていると、提案を比較しやすくなります。
8-2. モデルハウス見学では流れと費用を具体的に聞く
8-2-1. 実際の広さや動線を体感して間取りを考える
モデルハウスでは、写真や図面だけでは分かりにくい部屋の広さや天井の高さ、生活動線、素材の質感などを確認できます。
そのまま取り入れるのではなく、自分たちの家族構成や持ち物、生活習慣に合うかを考えながら見学しましょう。
8-2-2. 自分たちの場合の流れとスケジュールを相談する
見学時には、一般的な説明だけでなく、自分たちの土地の有無や入居希望時期、予算を伝え、どのような流れになるかを相談しましょう。
必要な調査や手続き、土地探しの進め方、完成までの期間が分かると次に何をすべきか整理しやすくなります。
ヤマジホームでは、家づくりの流れも丁寧にお伝えいたしますので家づくりを検討されている方はぜひ一度ご相談くださいませ。
９.まとめ
この記事を通じて、注文住宅は土地の有無によって進め方が異なり、土地、建物、住宅ローン、費用、スケジュールを一緒に考えることが大切だと分かったのではないでしょうか。
まずは家族の希望と総予算を整理し、土地を決めたり契約したりする前に住宅会社へ相談することが、家づくりをスムーズに進めるポイントです。
徳島で注文住宅を検討している方は、モデルハウスを見学しながら自分たちに合った流れや間取り、資金計画を確認してみましょう。
