新築の災害リスクはどう考える？災害危険区域・レッドゾーン・保険・住宅ローンまで解説

新築用の土地を探していると、ハザードマップで候補地に色が付いていたり、「土砂災害警戒区域」「レッドゾーン」と表示されていたりして、不安になることがあります。

新築の災害リスクを考えるときは、耐震性能など建物の対策だけを見るのではなく、まず候補地がどの区域に該当し、どのような条件があるのかを確認することが先です。徳島で土地を決める前に、建築可否、災害リスク、必要な対策、費用、住宅ローン、保険まで順番に整理しましょう。

※本記事は、公開・更新時点の情報をもとに、家づくりを検討されている方への一般的な情報提供を目的として作成しています。できる限り正確な情報の掲載に努めていますが、制度・法令・税制・補助金等は変更される場合があります。実際に利用・判断される際は、行政機関や金融機関等の公式情報、または各分野の専門家へ最新情報をご確認ください。

1. 新築の災害リスクは土地を決める前に確認する

1-1. 災害リスクのある指定区域でも新築可否や条件は区域の種類と条例で異なる

1-1-1. ハザードマップの色だけで新築できない土地とは判断しない

ハザードマップに色が付いているだけで、「家を建てられない土地」と判断することはできません。たとえば、土砂災害警戒区域と土砂災害特別警戒区域では制度上の扱いが異なります。

また、建築基準法第39条に基づく災害危険区域では、地方公共団体が条例によって区域を指定し、必要に応じて住宅の建築などに制限を設けます。まずは地図の色ではなく、候補地がどの制度上の区域に該当しているのかを確認しましょう。

出典：国土交通省「災害危険区域制度」

1-1-2. 正式な区域名と適用される条例を行政へ確認する

土地を検討するときは、「ハザードマップに色があるか」だけで確認を終わらせないことが大切です。徳島県の水防・砂防情報マップも、掲載情報だけで区域の内容を証明するものではないとしています。

土地購入の判断に関わる場合は、正式な区域名や範囲、適用される条例を市町村や所管部署へ確認します。その情報を住宅会社や設計者とも共有し、実際の建築計画にどのような影響があるのかまで確認しましょう。

出典：徳島県「徳島県水防・砂防情報マップ」

1-2. 土地候補は「建てられるか・安全性を確保できるか・費用を許容できるか」の順で足切りする

1-2-1. まず建築可否と必要な安全条件を確認する

災害リスクのある土地は、立地や価格が希望に合っているという理由だけで決めないようにします。最初に確認したいのは、法令や条例上建築できるか、必要な構造や安全対策を実現できるかです。

この段階で条件を満たせない場合は、利便性や土地価格が魅力的でも候補から外す判断が必要になります。「建てられるか」と「希望どおりの家を建てられるか」は分けて確認しましょう。

1-2-2. 次に追加費用と暮らしとして許容できるかを確認する

建築できることが分かったら、必要な災害対策を含めた総額と、その土地で暮らし続けられるかを確認します。避難先や避難経路、将来の家族構成まで含めて考えることが大切です。

重要な条件が分からない場合は、「問題なし」とみなさず「確認待ち」にします。区域指定、構造条件、避難条件、追加費用、ローン条件など、土地選びを左右する項目は契約前に確認結果をそろえましょう。

2. 災害の指定区域ごとに新築時の確認事項は異なる

2-1. 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は警戒避難体制と土地条件を確認する

2-1-1. イエローゾーンは土砂災害への警戒避難が必要な区域

土砂災害警戒区域、いわゆるイエローゾーンは、土砂災害によって住民の生命や身体に危害が生じるおそれがある区域です。区域では警戒避難体制の整備が進められます。

一方で、土砂災害特別警戒区域とは制度上の扱いが異なります。「土砂災害の区域」としてまとめて判断せず、正式な区域区分を確認することが重要です。

出典：徳島県「土砂災害警戒区域等の指定状況」、国土交通省「土砂災害防止法に基づく土砂災害警戒区域等について」

2-1-2. 指定範囲・災害の種類・避難経路まで確認する

候補地がイエローゾーンに入っている場合は、区域内かどうかだけでなく、どの種類の土砂災害が想定されているのかを確認します。

あわせて、避難場所や避難経路を確保できるかも見ておきましょう。詳細な区域が土地判断を左右する場合は、徳島県が案内する所管窓口まで確認することが大切です。

出典：徳島県「土砂災害警戒区域等の指定状況」

2-2. 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）は構造規制と開発条件を確認する

2-2-1. レッドゾーンでは建物の構造規制や開発条件を確認する

土砂災害特別警戒区域、いわゆるレッドゾーンでは、土砂災害によって建築物が損壊し、住民の生命や身体に著しい危害が生じるおそれがあることから、一定の開発行為の制限や建築物の構造規制などが設けられています。

建築計画によっては、想定される土砂の衝撃に対して構造上の条件が必要になります。「レッドゾーンだから建築できない」と即断せず、候補地に適用される条件を行政へ確認しましょう。

出典：国土交通省「土砂災害防止法に基づく土砂災害警戒区域等について」、国土交通省「災害に対する建築物の敷地・構造の基準の状況について」

2-2-2. 土地契約前に間取りや建築費への影響まで確認する

必要な構造条件によっては、建物の形や間取り、建築費にも影響する可能性があります。そのため、建築できるかだけを確認して土地契約へ進むのは避けたいところです。

土地契約前に、行政から確認した条件を設計者へ伝え、希望する間取りや予算の中で実現できるかまで確認します。建築可能でも希望条件を満たせない場合は、その土地を候補として残すか再検討しましょう。

2-3. 建築基準法の災害危険区域は自治体条例の建築制限を確認する

2-3-1. 災害危険区域は自治体条例によって制限内容が異なる

災害危険区域は、建築基準法第39条に基づき、津波、高潮、出水などによる危険が著しい区域について地方公共団体が条例で指定する制度です。

区域内では、災害防止上必要な範囲で住宅の建築などに制限が設けられる場合があります。つまり、「災害危険区域」という名称だけでは、実際にどのような制限を受けるかまでは分かりません。

出典：国土交通省「災害危険区域制度」

2-3-2. 所管行政庁で適用条例と建築条件を確認する

候補地が災害危険区域に該当する場合は、どの条例が適用され、計画する住宅にどのような条件がかかるのかを所管行政庁へ確認します。

他の自治体で見たルールを、そのまま徳島の候補地へ当てはめないことも重要です。土地ごとに適用条件を確認し、設計者と建築計画への影響を整理しましょう。

2-4. 徳島県の津波災害警戒区域（イエローゾーン）は土砂災害の区域と分けて確認する

2-4-1. 津波のイエローゾーンは土砂災害のイエローゾーンとは別制度

徳島県では2026年3月11日、津波災害警戒区域、いわゆるイエローゾーンが指定されています。

土砂災害警戒区域も一般にイエローゾーンと呼ばれますが、津波災害警戒区域とは別の制度です。「イエローゾーン」という呼び方だけで同じ条件だと考えず、何の災害に対する区域なのかを確認しましょう。

出典：徳島県「津波災害警戒区域（イエローゾーン）の指定について」

2-4-2. 基準水位・避難先・避難経路まで確認する

徳島県の津波災害警戒区域図では「基準水位」も確認できます。候補地が区域内にある場合は、区域に入っているかだけを見るのではなく、基準水位や避難先も確認します。

さらに、津波発生時にその避難先まで移動できるのか、避難経路に問題がないかまで確認しましょう。

出典：徳島県「津波災害警戒区域図」

3. 徳島で新築用地を選ぶときに確認したい自然災害

3-1. 洪水は浸水深・浸水継続時間・家屋倒壊等氾濫想定区域まで確認する

3-1-1. 浸水深だけでなく浸水継続時間や家屋への影響も確認する

洪水リスクを見るときは、「浸水想定区域に入っているか」「何m浸水するか」だけで判断しないことが大切です。

洪水浸水想定区域では、浸水深に加えて浸水継続時間や、氾濫流・河岸侵食によって家屋へ大きな影響が生じるおそれを示す情報が公開されている場合があります。候補地で確認できる情報を一つずつ見ていきましょう。

出典：徳島県「徳島県水防・砂防情報マップ」

3-1-2. 周辺道路が浸水した場合の避難経路まで確認する

土地そのものの浸水状況だけでなく、周辺道路が浸水したときに移動できるかも重要です。自宅に被害がなくても、道路が使えなければ避難や生活に影響します。

また、地図に色が付いていないことだけを理由に「水害リスクがない」と判断しないようにします。公的情報と現地条件を合わせて確認しましょう。

3-2. 高潮は高潮浸水想定区域と避難経路を確認する

3-2-1. 高潮浸水想定区域は洪水とは分けて確認する

高潮は、台風などによって海面が上昇し、沿岸部を中心に浸水が発生する災害です。

徳島で沿岸部や河口付近の土地を検討する場合は、洪水の情報だけではなく、高潮浸水想定区域も分けて確認します。どちらも浸水を伴いますが、確認する災害情報は同じではありません。

出典：徳島県「徳島県水防・砂防情報マップ」

3-2-2. 想定浸水と避難先までの経路を確認する

候補地が高潮浸水想定区域に含まれる場合は、想定される浸水の範囲や深さを確認します。

そのうえで、災害時に利用する避難先や避難経路も確認しましょう。沿岸部では、土地そのものだけでなく周辺道路や避難先との位置関係まで含めて判断することが大切です。

3-3. 土砂災害は区域指定に加えて斜面・擁壁・避難経路を確認する

3-3-1. 区域指定とあわせて斜面・高低差・擁壁を確認する

土砂災害については、まず土砂災害警戒区域・特別警戒区域の指定を確認します。

そのうえで、候補地と周囲の斜面との位置関係、高低差、擁壁など、現地で確認できる条件も住宅会社や設計者と見ておきましょう。地図だけでは分かりにくい土地条件があります。

区域指定の確認：徳島県「土砂災害警戒区域等の指定状況」

3-3-2. 豪雨時にも利用できる避難経路かを確認する

通常時には使いやすい道路でも、豪雨時には通行しにくくなる可能性があります。自宅から避難場所まで安全に移動できるかも土地選びの条件です。

オンラインマップは確認の入口として活用し、正式な区域や現地条件が判断を左右する場合は、所管窓口や設計者まで確認しましょう。

出典：徳島県「徳島県水防・砂防情報マップ」

3-4. 津波は津波災害警戒区域・基準水位・避難先を確認する

3-4-1. 津波災害警戒区域と基準水位を確認する

徳島で沿岸部などの土地を検討する場合は、津波災害警戒区域に該当するかを確認します。区域内であれば基準水位も確認しましょう。

ただし、基準水位などの数値だけを見て住宅の安全性を判断するのではなく、避難と合わせて考えることが重要です。

出典：徳島県「津波災害警戒区域の指定について」、徳島県「津波災害警戒区域図」

3-4-2. 将来の家族構成まで考えて避難できるか確認する

避難条件は、現在の家族構成だけで判断しないようにします。子どもが小さい時期、高齢になったとき、家族に介助が必要になった場合などは、必要な避難時間や移動方法が変わる可能性があります。

住宅の設計だけでは解消できない「避難しやすさ」も、土地選びの判断条件に含めましょう。

3-5. 地震・液状化は想定図だけでなく候補地ごとの地盤条件を確認する

3-5-1. 液状化危険度分布は個別敷地の状態そのものではない

徳島県の液状化危険度分布図は、南海トラフ巨大地震などが発生した際の液状化の傾向を確認する材料になります。

ただし、県内を250mメッシュに区分した平均的な地盤データを基にした情報であり、個別敷地の状態そのものを示すものではありません。分布図だけで「この土地は液状化しない」と判断しないようにしましょう。

出典：徳島県「防災・減災マップ」

3-5-2. 建築時には地盤調査結果と設計条件を確認する

候補地を比較する段階では公的な想定図を確認し、実際に建築計画を進める段階では、その敷地の地盤調査結果を確認します。

地盤の状態が建物計画にどう影響するかは、住宅会社や設計者へ確認しましょう。公的マップと個別敷地の調査を分けて考えることが大切です。

4. 新築住宅の災害対策は土地のリスクに合わせて決める

4-1. 地震対策は建物の耐震性だけでなく設備や暮らしの安全まで考える

4-1-1. 建物の構造安全性を設計者へ確認する

地震への備えでは、まず建物の構造安全性を確認します。

新築計画では性能の数字だけを比較するのではなく、どのような考え方で構造を決めているのかを設計者へ確認しましょう。その性能が実際の安全性にどうつながるのかまで説明を受けると、仕様を選ぶ理由が分かりやすくなります。

4-1-2. 家具・設備・停電や断水時の暮らしまで考える

災害後の暮らしまで考えると、建物の構造以外にも確認したいことがあります。家具の転倒、照明や設備の安全、停電や断水が起きた場合の生活などです。

「建物が倒れないこと」だけでなく、災害後も家族が安全に暮らせるかという視点で設備や生活上の備えを整理しましょう。

4-2. 浸水リスクがある土地では建物の配置・高さ・設備位置・避難動線を検討する

4-2-1. 建物の配置・床の高さ・設備位置を検討する

浸水リスクがある土地では、想定される浸水状況を踏まえ、建物の配置や床の高さ、電気・給湯設備などの位置を設計者と検討します。

適した方法は敷地条件や想定される水害によって異なります。一つの設備や工法だけで「水害対策は十分」と判断せず、候補地の条件に合わせて検討しましょう。

4-2-2. 建物で低減するリスクと避難で対応するリスクを分ける

住宅側で対策をしても、土地そのものの災害リスクがなくなるわけではありません。

建物や敷地の工夫で低減できるリスクと、避難で対応すべきリスクを分けて整理します。そのうえで、家族として残るリスクを許容できるか判断しましょう。

4-3. 土砂災害リスクがある土地では必要な構造条件と建築計画への影響を設計者に確認する

4-3-1. 必要な構造条件を行政と設計者へ確認する

土砂災害特別警戒区域では、想定される土砂の力に対して建築物へ構造上の条件が求められる場合があります。

必要な構造は土地の指定内容や計画する建物によって異なります。土地を購入する前に行政で区域と条件を確認し、その情報を設計者へ共有しましょう。

出典：国土交通省「災害に対する建築物の敷地・構造の基準の状況について」

4-3-2. 希望する間取りや予算で実現できるか確認する

「建築できる」という回答だけでは、土地選びの判断として十分とは限りません。必要な構造条件によっては、希望する間取りや予算に影響する可能性があります。

実際に希望する家を建てられるかまで確認し、その結果を踏まえて候補地として残すか判断しましょう。

4-4. 災害対策費を追加しても土地を選ぶかは代替地との総額で比較する

4-4-1. 土地・建物・外構・災害対策を含む総額で比較する

土地価格が希望に合っていても、災害リスクへの対応として追加工事が必要になれば、家づくり全体の費用は変わります。

土地価格だけを見て「安い土地」と判断せず、必要な災害対策を含めた土地・建物・外構などの総額で比較しましょう。

4-4-2. 将来の避難や住み替えまで含めて土地を判断する

比較するときは、対策費を加えて現在の候補地を選ぶ場合と、土地価格は高くても必要な対策が異なる別の土地を、同じ条件で整理します。

現在の通勤や子育てだけでなく、将来の避難のしやすさや住み替えまで含めて、その土地を長く許容できるか考えましょう。

5. 新築の災害リスクは住宅ローンと保険にも影響する

5-1. レッドゾーン等では【フラット35】の一部金利引下げメニューを利用できない場合がある

5-1-1. 一部の金利引下げメニューには災害区域の立地要件がある

住宅金融支援機構では、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）で新築住宅を建設・購入する場合、【フラット35】子育てプラス、【フラット35】S、【フラット35】維持保全型など、一部の金利引下げメニューを利用できないとしています。

災害危険区域内の急傾斜地崩壊危険区域や地すべり防止区域についても対象となる場合があります。利用を予定している制度があれば、候補地の段階で立地要件を確認しましょう。

出典：住宅金融支援機構「立地要件」

5-1-2. レッドゾーンだから住宅ローン自体が利用できないとは限らない

一部の金利引下げ制度に条件があるからといって、対象区域では住宅ローンそのものを一律に利用できないという意味ではありません。

住宅金融支援機構は、対象区域内でも金利引下げ制度を利用しない【フラット35】は利用できると案内しています。民間金融機関では条件が異なる可能性があるため、土地契約前に利用予定の金融機関へ確認しましょう。

出典：住宅金融支援機構「2024年10月以後に適用される利用要件のご案内」

5-2. 火災保険は風災・水災などの補償範囲を土地のリスクに合わせて確認する

5-2-1. 候補地の災害リスクに合う補償が含まれているか確認する

新築時の火災保険は、火災だけを見るのではなく、候補地で想定される災害に対してどの補償を付けるか確認します。

火災保険には風災や水災などを補償する商品がありますが、具体的な補償範囲は契約内容によって異なります。候補地の災害リスクと補償内容を照らし合わせましょう。

出典：日本損害保険協会「火災保険」

5-2-2. 支払条件や自己負担となる範囲まで確認する

水害リスクがある土地なら、水災が補償対象になっているかだけでなく、支払条件や自己負担となる範囲も確認します。

「火災保険に入れば自然災害はすべて補償される」と考えず、保険会社や代理店へ具体的な契約条件を確認しましょう。

出典：日本損害保険協会「火災保険」

5-3. 地震・噴火・津波の損害は地震保険の補償内容を別に確認する

5-3-1. 地震・噴火・津波は通常の火災保険だけでは補償されない

地震・噴火、またはこれらによる津波を原因とする損害は、通常の火災保険だけでは補償されません。

そのため、新築時には火災保険に加入しているかだけで判断せず、地震保険についても別に確認する必要があります。

出典：日本損害保険協会「地震保険」

5-3-2. 地震保険で建物・家財をどこまで対象にするか確認する

地震保険は火災保険に付帯して契約する仕組みです。徳島で地震や津波を土地選びの判断材料にしている場合は、建物・家財のどこまでを対象にするかも確認しましょう。

保険は災害そのものを防ぐものではありません。建物や避難の対策を行ったあとに残る経済的なリスクへ備えるものとして考えます。

出典：日本損害保険協会「地震保険」

5-4. 住宅ローンと保険は土地契約前から金融機関・保険会社へ確認する

5-4-1. 土地候補が決まった段階で金融機関へ区域指定を伝える

住宅ローンは、家が完成してから確認すればよいとは限りません。区域指定によって利用予定の金利引下げ制度に影響が出れば、資金計画が変わる可能性があります。

候補地が絞れた段階で、住所と区域指定の名称を整理し、利用予定の金融機関へ伝えましょう。土地契約前に借入条件への影響を確認することが大切です。

5-4-2. 保険会社・代理店にも土地の災害リスクを伝えて確認する

保険についても、候補地で想定される災害によって確認したい補償内容が変わります。

金融機関への確認と並行して、保険会社や代理店へ土地の災害リスクを伝え、必要な補償や条件を確認しましょう。「建築できる」という回答だけで土地契約へ進まず、ローンと保険まで含めて資金計画を確認します。

6. 新築の引渡し前に災害が起きた場合は契約と工事保険を確認する

6-1. 引渡し前の災害損害は誰が負担するかを請負契約の不可抗力条項で確認する

6-1-1. 引渡し前だから住宅会社負担とは一律に判断しない

新築工事中に台風や地震などの災害が起きた場合、「まだ引渡し前だから住宅会社がすべて負担する」「施主がすべて負担する」と一律に決めることはできません。

実際の負担関係は、工事請負契約の内容や被害の状況などを確認して判断します。

6-1-2. 不可抗力・費用負担・工期の条項を契約前に確認する

国土交通省が示す民間建設工事標準請負契約約款もありますが、実際の家づくりでは自分たちが締結する契約書が判断の基礎になります。

契約前に、不可抗力による損害、費用負担、工期への影響がどのように定められているかを確認しましょう。

出典：国土交通省「建設工事標準請負契約約款について」

6-2. 工事中の住宅にどの保険がかけられているかを施工会社へ確認する

6-2-1. 工事中の保険で対象となる災害・建物・資材を確認する

工事中の建物について施工会社がどのような保険を用意しているかは、会社や契約内容によって異なります。

「工事中なら何かの保険で必ず補償される」と考えず、どの災害や事故が対象になるのか、建物や資材のどこまでが対象なのかを施工会社へ確認しましょう。

6-2-2. 自己負担や適用条件を契約書類と照合する

保険がある場合でも、すべての損害が同じ条件で補償されるとは限りません。自己負担が生じる場合や適用条件についても確認します。

「引渡し前に自然災害で建物が損傷した場合は、どの契約条項と保険で対応しますか」と質問し、回答を契約書類と照らし合わせましょう。

6-3. 被災後は修復・再検査・費用負担・引渡し時期を文書で整理する

6-3-1. 被害状況・修復範囲・再検査の内容を確認する

工事中に災害被害が発生した場合は、そのまま引渡しを進めず、まず被害状況と修復範囲を確認します。

完成後に見えなくなる部分へ被害が及んでいる場合などは、どのような検査を行うのかについても施工会社から説明を受けましょう。

6-3-2. 費用負担・工期・引渡し日の変更を書面で整理する

修復が必要になった場合は、追加工事の有無、費用負担、工期、引渡し日がどう変わるのかも確認します。

口頭説明だけで判断せず、修復内容やスケジュール、費用負担を書面で整理したうえで引渡しへ進みましょう。

7. 災害リスクのある土地で新築するかを最終判断する

7-1. 法令・技術・避難・資金の足切り条件に確認待ちがあれば土地契約を急がない

7-1-1. 重要な条件に確認待ちがあれば最終判断済みにしない

災害リスクのある土地を検討するときは、「危険だからすべて避ける」「対策すればすべて大丈夫」という二択にしないことが大切です。

法令上建築できるか、必要な構造や対策を実現できるか、安全に避難できるか、ローンや保険を含めた資金計画が成立するかを順番に確認します。一つでも土地選びを左右する重要事項が分からなければ、「確認待ち」として残しましょう。

7-1-2. オンラインマップだけで確定せず所管窓口まで確認する

オンラインマップは土地を比較する入口として便利ですが、正式な区域や個別条件まで確定できるとは限りません。

区域の範囲や適用条件が土地購入の判断を左右する場合は、市町村や所管部署まで確認します。地図を見ただけで最終判断しないことが重要です。

出典：徳島県「徳島県水防・砂防情報マップ」

7-2. 土地契約前に行政・設計者・金融機関・保険会社の確認結果をそろえる

7-2-1. 行政・設計者・金融機関・保険会社の回答をそろえる

災害リスクのある土地では、一つの窓口だけですべてを判断することはできません。

行政には区域指定や法令・条例、住宅会社や設計者には建築可能性と必要な対策、金融機関には住宅ローン条件、保険会社には補償内容を確認します。それぞれが何を確認する相手なのかを分けて考えましょう。

7-2-2. 安全性・総額・残るリスクを家族で最終判断する

必要な確認結果がそろったら、「建てられるか」「必要な安全性を確保できるか」「費用を負担できるか」「残るリスクを家族として許容できるか」を確認します。

4章で整理した災害対策後の総額も含めて条件を比較し、家族として納得できる段階で土地契約へ進みましょう。

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